اجارهخانه دلاری شد؟ / صاحبخانه میتواند اجاره را به دلار تعیین کند؟
آگهیهای اجاره دلاری خانه در تهران خبرساز شدهاند. آیا صاحبخانه میتواند اجاره را به دلار تعیین کند؟ اجاره دلاری در کدام مناطق دیده میشود و افزایش دلار چه اثری بر مبلغ اجاره مستأجر دارد؟
دلار فقط قیمت طلا، خودرو و کالاهای وارداتی را جابهجا نمیکند؛ حالا رد پای آن به بازار اجاره مسکن هم رسیده است. بررسی آگهیهای ملکی نشان میدهد در بخشهایی از تهران، بهویژه بازار واحدهای لوکس شمال شهر، فایلهایی با شرط «اجاره دلاری» یا «اجاره به خارجی» دیده میشود. اما سؤال مهم این است: آیا صاحبخانه میتواند اجاره خانه را به دلار تعیین کند و مستأجر هر ماه با بالا رفتن دلار پول بیشتری بپردازد؟
پدیده دریافت اجارهبها به دلار موضوع کاملاً تازهای در بازار مسکن نیست، اما تفاوت مهم این روزها، علنیتر شدن آن در برخی آگهیهای ملکی است.
بررسیهای منتشرشده در روزهای اخیر نشان میدهد اجاره ارزی که پیش از این بیشتر در مذاکرات خصوصی میان مالک و مستأجر مطرح میشد، حالا در بعضی آگهیها نیز دیده میشود؛ عباراتی مانند «اجاره دلاری»، «اجاره به دلار»، «مستأجر خارجی» و «اجاره به خارجی» در بخشی از بازار دیده شده است. این پدیده هنوز فراگیر نیست و بیشتر در واحدهای لوکس و مناطق شمالی تهران مشاهده میشود.
اجاره دلاری خانه یعنی چه؟
در حالت عادی مالک و مستأجر مبلغی را به تومان بهعنوان رهن و اجاره تعیین میکنند. اما در قرارداد دلاری، تمام یا بخشی از اجارهبها بر مبنای ارز خارجی تعیین میشود.
مثلاً به جای اینکه صاحبخانه بگوید اجاره ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان است، ممکن است مبلغ را ۵۰۰ دلار در ماه تعیین کند.
مشکل اصلی درست از همینجا شروع میشود.
اگر فرض کنیم نرخ دلار در زمان عقد قرارداد ۲۰۰ هزار تومان باشد، ۵۰۰ دلار معادل ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود. اما اگر چند ماه بعد دلار به ۲۵۰ هزار تومان برسد، همان اجاره بدون هیچ تغییری در قرارداد به ۱۲۵ میلیون تومان افزایش پیدا میکند.
| نرخ دلار | اجاره ۵۰۰ دلاری |
|---|---|
| ۲۰۰ هزار تومان | ۱۰۰ میلیون تومان |
| ۲۲۰ هزار تومان | ۱۱۰ میلیون تومان |
| ۲۵۰ هزار تومان | ۱۲۵ میلیون تومان |
| ۳۰۰ هزار تومان | ۱۵۰ میلیون تومان |
یعنی مستأجر علاوه بر ریسک معمول افزایش اجاره، مستقیماً با ریسک افزایش نرخ ارز هم روبهرو میشود.
اجاره دلاری بیشتر در کدام مناطق تهران دیده میشود؟
گزارشهای میدانی منتشرشده درباره بازار تهران نشان میدهد این شیوه بیشتر در واحدهای گرانقیمت و لوکس شمال تهران مشاهده شده است.
برخی مشاوران املاک در نیاوران و مناطق مشابه گفتهاند مالکانی وجود دارند که درخواست دریافت اجاره به دلار یا یورو دارند؛ مخصوصاً مالکانی که خارج از کشور زندگی میکنند یا املاکشان به مستأجران خارجی اجاره داده میشود.
با این حال، این موضوع به معنی دلاری شدن عمومی بازار اجاره تهران نیست. گزارشهای فعلی از یک بخش محدود و غیررسمی بازار صحبت میکنند، نه رویه غالب قراردادهای اجاره.
چرا صاحبخانهها اجاره را دلاری میکنند؟
دلیل اصلی را میتوان در یک کلمه خلاصه کرد: تورم.
وقتی مالک انتظار دارد ارزش ریال در طول مدت قرارداد کاهش پیدا کند، دریافت مبلغ ثابت ریالی ممکن است قدرت خرید درآمد اجاره او را کاهش دهد.
برای همین برخی مالکان تلاش میکنند مبلغ اجاره را به داراییای متصل کنند که تصور میکنند ارزش آن در برابر تورم حفظ میشود؛ دلار، یورو و حتی در برخی گزارشهای میدانی رمزارز از گزینههای مطرحشده بودهاند.
از نگاه مالک، اجاره دلاری نوعی پوشش در برابر افت ارزش پول است؛ اما از نگاه مستأجر، همین سازوکار میتواند هزینه مسکن را ماهبهماه تغییر دهد.
آیا صاحبخانه قانوناً میتواند اجاره را به دلار ببندد؟
پاسخ کاملاً ساده «بله» یا «خیر» نیست.
از یک سو، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره قراردادهایی که عوض آنها ارز خارجی تعیین شده، اصل چنین توافقی را لزوماً باطل نمیداند. در این نظریه آمده است که اگر مقررات ارزی رعایت شده باشد، تعیین تعهد به ارز خارجی میتواند معتبر باشد؛ و حتی در مواردی که الزام به پرداخت خود ارز ممکن نباشد، اصل قرارداد الزاماً باطل تلقی نمیشود و امکان مطالبه معادل ریالی مطرح است.
از سوی دیگر، مقررات ارزی کشور محدودیتهایی برای معاملات ارزی میان اشخاص در نظر گرفتهاند. ماده ۲ مکرر قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز، انجام برخی معاملات ارزی خارج از شبکه و ضوابط مجاز را مشمول محدودیتهای قانونی قرار میدهد.
بنابراین یک قرارداد اجاره دلاری میتواند از نظر نحوه تنظیم، روش پرداخت ارز و قابلیت مطالبه در دادگاه با پیچیدگی و ریسک حقوقی جدی روبهرو باشد.
آیا قرارداد اجاره باید در سامانه ثبت شود؟
بله.
طبق اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر، در قرارداد اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه یا همان رهن مشخص شود و قرارداد در سامانههای رسمی مربوط ثبت شود تا کد رهگیری دریافت کند.
در نتیجه یکی از مشکلات مهم قراردادهای غیررسمی دلاری زمانی ایجاد میشود که مبلغ واقعی پرداختی با مبلغ ثبتشده در قرارداد رسمی متفاوت باشد.
مثلاً در قرارداد مبلغ ریالی نوشته شود اما طرفین بیرون از قرارداد توافق کنند مستأجر هر ماه دلار تحویل دهد.
در صورت بروز اختلاف، اثبات میزان واقعی پرداختها، نرخ تبدیل و تعهدات طرفین میتواند بسیار دشوارتر شود.
اگر در قرارداد تومان بنویسند ولی صاحبخانه دلار بگیرد چه؟
این شیوه نیز در گزارشهای میدانی بازار مشاهده شده است.
برخی فعالان بازار گفتهاند گاهی مبلغ اجاره در قرارداد به ریال ثبت میشود اما توافق جداگانهای میان مالک و مستأجر برای پرداخت دلاری وجود دارد. همین فاصله میان قرارداد رسمی و توافق واقعی میتواند در زمان اختلاف برای هر دو طرف دردسر ایجاد کند.
برای نمونه اگر مالک مدعی شود مستأجر بخشی از اجاره دلاری خود را پرداخت نکرده، اما قرارداد رسمی مبلغ دیگری را نشان دهد، اثبات جزئیات توافق اهمیت زیادی پیدا میکند.
دلار بالا برود اجاره هم همان ماه گران میشود؟
اگر تعهد واقعاً بر اساس یک مبلغ ثابت دلاری بسته شده باشد، ارزش ریالی پرداخت با نرخ دلار تغییر خواهد کرد.
فرض کنید مستأجر باید ماهانه هزار دلار بپردازد.
با دلار ۲۰۰ هزار تومانی، هزینه ماهانه او ۲۰۰ میلیون تومان است. اگر دلار به ۲۵۰ هزار تومان برسد، بدون اینکه صاحبخانه اجاره را تغییر دهد هزینه ریالی مستأجر به ۲۵۰ میلیون تومان میرسد.
به همین دلیل اجاره دلاری عملاً بخشی از ریسک بازار ارز را مستقیماً به هزینه مسکن مستأجر منتقل میکند.
آیا بازار مسکن ایران در حال دلاری شدن است؟
فعلاً نمیتوان چنین نتیجهای گرفت.
شواهد منتشرشده نشان میدهد آگهیهای اجاره دلاری بیشتر در بخشی محدود از بازار، مخصوصاً واحدهای لوکس، مستأجران خارجی و برخی مناطق شمال تهران دیده میشوند و هنوز رویه اصلی بازار اجاره نیستند.
اما علنی شدن این آگهیها از یک جهت قابل توجه است: بخشی از مالکان تلاش میکنند قرارداد اجاره را مستقیماً به نرخ ارز متصل کنند.
اگر این رفتار گسترش پیدا کند، میتواند به معنای ورود نوسانات روزانه دلار به بازاری باشد که همین حالا نیز یکی از سنگینترین هزینههای خانوارهای شهری را تشکیل میدهد.
مستأجر قبل از امضای قرارداد دلاری چه چیزی را بررسی کند؟
مهمترین مسئله این است که قرارداد شفاهی یا توافق جانبی را جایگزین قرارداد رسمی نکند.
مبلغ و شیوه پرداخت باید دقیقاً در قرارداد ثبت شود و طرفین بدانند افزایش نرخ ارز چه تأثیری بر تعهد آنها خواهد داشت. همچنین با توجه به پیچیدگی مقررات ارزی، در قراردادهایی با مبالغ بالا بررسی قرارداد توسط وکیل یا کارشناس حقوقی میتواند از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
در نهایت، اجاره دلاری هنوز قاعده بازار مسکن ایران نیست، اما دیگر صرفاً یک توافق پنهانی هم محسوب نمیشود. ورود آن به آگهیهای عمومی نشان میدهد بخشی از بازار مسکن در تلاش است ریسک تورم و افت ارزش ریال را به شکل دیگری قیمتگذاری کند؛ اتفاقی که اگر گسترش پیدا کند، مستأجران را علاوه بر قیمت خانه، مستقیماً درگیر نوسانات دلار نیز خواهد کرد.
