وام ۲ میلیاردی مسکن؛ وامی که قبل از رسیدن ۳۶۵ میلیون آب می‌رود / تسهیلات خرید خانه چقدر بی‌خاصیت شده؟

قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن به حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده است. هر برگ نیز امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را ایجاد می‌کند.

بنابراین برای دریافت وام ۲ میلیارد تومانی، زوجین باید ۴ هزار برگ اوراق تسه خریداری کنند؛ هزینه‌ای معادل حدود ۳۶۵ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان.

به بیان ساده، متقاضی پیش از آنکه یک ریال از وام را دریافت کند باید نزدیک ۱۸.۳ درصد مبلغ اسمی وام را صرف خرید مجوز دریافت همان وام کند.

این همان تناقض عجیب وام مسکن است؛ کسی که برای خرید خانه نیازمند تسهیلات است، ابتدا باید صدها میلیون تومان نقد داشته باشد تا اساساً اجازه دریافت تسهیلات را پیدا کند.

وام ۲ میلیاردی در عمل ۱.۶ میلیارد تومان است

اگر هزینه خرید اوراق را از مبلغ تسهیلات کم کنیم، اثر خالصی که این وام روی منابع خانوار می‌گذارد حدود یک میلیارد و ۶۳۴ میلیون تومان است.

البته بانک دو میلیارد تومان کامل را پرداخت می‌کند و هزینه اوراق جداگانه از جیب متقاضی پرداخت شده است، اما از منظر قدرت خرید خانوار تفاوتی در اصل ماجرا ایجاد نمی‌کند؛ خانواده برای دسترسی به دو میلیارد تومان منابع، ابتدا ۳۶۶ میلیون تومان از سرمایه خودش را از دست داده است.

به همین دلیل نگاه صرف به «سقف دو میلیارد تومانی وام» می‌تواند گمراه‌کننده باشد. عدد مهم‌تر برای خریدار خانه این است که این تسهیلات در نهایت چقدر قدرت خرید خالص ایجاد می‌کند.

این وام چند متر خانه می‌خرد؟

برای فهم بهتر می‌توان چند سناریو ساده در نظر گرفت.

اگر ارزش خالص تسهیلات را حدود ۱.۶۳ میلیارد تومان در نظر بگیریم:

یعنی حتی در سناریوی متری ۱۰۰ میلیون تومان، این وام هزینه کمتر از ۱۷ متر خانه را پوشش می‌دهد.

در نتیجه وام مسکن دیگر برای بخش بزرگی از خانوارها ابزار «خانه‌دار شدن» نیست؛ بیشتر تبدیل شده به وام تکمیل سرمایه برای فردی که از قبل بخش بزرگی از قیمت خانه را در اختیار دارد.

بعد از پرداخت ۳۶۵ میلیون، نوبت قسط ۴۰ میلیونی است

مشکل به هزینه اوراق ختم نمی‌شود.

وام خرید مسکن با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله محاسبه می‌شود. قسط ماهانه وام دو میلیارد تومانی در چنین شرایطی حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان خواهد بود. مجموع بازپرداخت نیز در طول ۱۴۴ ماه به حدود ۵.۸ میلیارد تومان می‌رسد.

یعنی خانوار برای دریافت دو میلیارد تومان تسهیلات، ابتدا ۳۶۶ میلیون تومان اوراق می‌خرد و سپس طی ۱۲ سال حدود ۵.۸ میلیارد تومان به بانک بازمی‌گرداند.

اگر هزینه اوراق را هم به این عدد اضافه کنیم، مجموع جریان نقدی پرداختی متقاضی به بیش از ۶.۱ میلیارد تومان می‌رسد.

وامی برای کسانی که پول دارند؟

اینجا یک سؤال اساسی مطرح می‌شود: مخاطب واقعی این تسهیلات چه کسی است؟

خانواری که نزدیک ۳۶۶ میلیون تومان نقد فقط برای خرید اوراق ندارد، اساساً امکان ورود به فرآیند دریافت سقف وام را ندارد.

از طرف دیگر خانواری که توان پرداخت ماهانه بیش از ۴۰ میلیون تومان قسط را ندارد نیز نمی‌تواند این بدهی را برای ۱۲ سال بپذیرد.

بنابراین بخش قابل توجهی از خانوارهایی که بیشترین نیاز را به وام مسکن دارند، ممکن است دقیقاً همان گروهی باشند که توان استفاده از آن را ندارند.

اگر وام جعاله را هم بگیرید وضعیت سنگین‌تر می‌شود

زوجین تهرانی امکان دریافت ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله را نیز دارند و در نتیجه مجموع تسهیلات می‌تواند به ۲.۴ میلیارد تومان برسد.

اما برای دریافت سقف کامل باید حدود ۴۸۰۰ برگ اوراق خریداری کرد که با قیمت فعلی بیش از ۴۳۹ میلیون تومان هزینه دارد.

قسط وام جعاله نیز به اقساط خرید اضافه می‌شود و مجموع پرداخت ماهانه می‌تواند از ۵۱ میلیون تومان عبور کند.

در این حالت تناقض شدیدتر می‌شود؛ خانواری که برای خرید خانه نیازمند حمایت مالی است باید نزدیک نیم میلیارد تومان نقد برای اوراق داشته باشد و سپس ماهانه بیش از ۵۰ میلیون تومان قسط پرداخت کند.

مشکل وام مسکن فقط مبلغ آن نیست

ممکن است گفته شود راه‌حل ساده افزایش دوباره سقف وام است؛ مثلاً به جای دو میلیارد تومان، تسهیلات سه یا چهار میلیاردی پرداخت شود.

اما افزایش عدد اسمی وام بدون اصلاح ساختار، مشکل را به‌طور کامل حل نمی‌کند.

اگر افزایش مبلغ وام به معنای خرید اوراق بیشتر، بدهی بیشتر و اقساط سنگین‌تر باشد، بخشی از افزایش قدرت خرید دوباره توسط هزینه تأمین مالی بلعیده می‌شود.

مسئله اصلی این است که وام مسکن باید متناسب با درآمد خانوار، قیمت ملک و توان پرداخت اقساط طراحی شود؛ نه اینکه صرفاً عدد بزرگی برای سقف تسهیلات اعلام شود.

وام مسکن دیگر خانه‌دار نمی‌کند

وام دو میلیارد تومانی نسبت به تسهیلات سال‌های گذشته عدد بسیار بزرگ‌تری است، اما بازار مسکن نیز در این مدت چندین گام جلوتر رفته است.

وقتی متقاضی باید نزدیک یک‌پنجم مبلغ وام را قبل از دریافت آن برای اوراق پرداخت کند، قدرت خرید خالص وام به حدود ۱.۶ میلیارد تومان کاهش پیدا می‌کند و سپس خانوار با قسط ماهانه ۴۰ میلیون تومانی مواجه می‌شود، افزایش سقف وام به تنهایی نمی‌تواند مشکل خانه‌دار شدن را حل کند.

در واقع وام مسکن برای بسیاری از خانوارها از ابزار تأمین مسکن به ابزار تکمیل کسری سرمایه تبدیل شده است؛ ابزاری که بیشتر به درد کسی می‌خورد که از قبل چند میلیارد تومان سرمایه دارد و تنها بخشی از پول خرید خانه‌اش کم است.

برای خانواری که قرار است با اتکا به وام صاحب خانه شود، عدد دو میلیارد تومان شاید بزرگ به نظر برسد؛ اما وقتی ۳۶۵ میلیون تومان هزینه ورود، قسط ۴۰ میلیونی و قیمت چند میلیاردی یک واحد مسکونی را کنار هم می‌گذاریم، مشخص می‌شود که وام بزرگ‌تر شده، اما قدرت خانه‌دار کردن آن همچنان کوچک است.