حکم تخلیه مستأجر در تهران با وجود سقف ۲۵ درصدی اجاره؛ ماجرا چیست؟
صدور حکم تخلیه برای یک واحد مسکونی در تهران، در حالی که مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصدی در حال اجراست، پرسشهایی درباره نحوه اجرای این مصوبه و حدود حقوق موجر و مستأجر ایجاد کرده است.
در شرایطی که بر اساس مصوبه سران قوا، قراردادهای اجاره مسکن در صورت برخورداری از شرایط مقرر باید به صورت خودکار تمدید شوند و سقف افزایش اجارهبها نیز ۲۵ درصد تعیین شده است، صدور یک حکم تخلیه در تهران بار دیگر بحث درباره نحوه اجرای این مقررات را مطرح کرده است.
مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره که یکم تیرماه امسال به تصویب سران قوا رسید، با هدف حمایت از مستأجران و جلوگیری از جابهجایی اجباری آنها اجرایی شده است. بر اساس این سیاست، قراردادهای اجاره واجد شرایط باید برای یک سال دیگر و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش تمدید شوند.
با این حال، یک دادنامه صادرشده از دادگاه صلح تهران نشان میدهد که در یک پرونده، پس از پایان مدت قرارداد اجاره، درخواست موجر برای تخلیه ملک پذیرفته شده و دستور تخلیه صادر شده است.
اختلاف موجر و مستأجر بر سر تمدید قرارداد
بر اساس دادنامه صادرشده در اواخر تیرماه ۱۴۰۵، دو موجر با طرح دعوا علیه مستأجر یک واحد مسکونی، خواستار تخلیه ملک و دریافت خسارت دادرسی شدهاند.
دادگاه با بررسی پرونده، وجود رابطه استیجاری میان طرفین را بر اساس اجارهنامه مورخ سوم مردادماه ۱۴۰۴ احراز کرده و اعلام کرده است که قرارداد از نظر شکلی مطابق الزامات ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده است.
مستأجر در این پرونده با استناد به مصوبه جدید تمدید خودکار قراردادهای اجاره، خواستار ادامه قرارداد با سقف افزایش ۲۵ درصدی شده بود. در مقابل، موجران معتقد بودند مدت قرارداد به پایان رسیده و مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
دادگاه با توجه به انقضای مدت قرارداد و شرایط قانونی اجارهنامه، درخواست موجران را پذیرفت و با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۴ آییننامه اجرایی آن، دستور تخلیه ملک را صادر کرد.
ادعای مستأجر درباره افزایش اجارهبها
مستأجر این پرونده در توضیح ماجرا به ایسنا گفته است که چهار سال در این آپارتمان سکونت داشته و مبلغ ودیعه در سال گذشته به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده بود.
به گفته وی، امسال و با استناد به سقف افزایش ۲۵ درصدی، مبلغ ۵۰ میلیون تومان به ودیعه اضافه کرده، اما مالک علاوه بر این مبلغ، سه میلیون تومان اجاره ماهانه نیز مطالبه کرده است؛ موضوعی که به گفته مستأجر، زمینهساز اختلاف و طرح شکایت شده است.
مصوبه تمدید خودکار اجاره چه میگوید؟
هدف از سیاست جدید تمدید خودکار قراردادهای اجاره این است که در شرایط خاص بازار مسکن، صرف پایان یافتن مدت قرارداد لزوماً به معنای الزام مستأجر به تخلیه نباشد و قراردادهای واجد شرایط برای دوره بعدی با رعایت سقف افزایش تعیینشده تمدید شوند.
از همین رو، این پرسش مطرح میشود که آیا موجر میتواند پس از پایان تاریخ درجشده در قرارداد، صرفاً با استناد به انقضای مدت، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند یا اینکه ابتدا باید مشخص شود قرارداد مشمول مقررات جدید تمدید خودکار هست یا خیر.
پاسخ به این موضوع به شرایط هر پرونده، شمول مقررات جدید و همچنین استثنائات پیشبینیشده در قوانین و مصوبات بستگی دارد.
آیا این حکم به معنای بیاعتباری مصوبه است؟
با وجود اهمیت این دادنامه، نمیتوان صرفاً بر اساس آن نتیجه گرفت که مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره نادیده گرفته شده است.
در متن رأی صادرشده در ۲۲ تیرماه ۱۴۰۵، اشارهای به مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره یا بررسی شمول آن بر قرارداد مورد اختلاف دیده نمیشود. بنابراین مشخص نیست که دادگاه اساساً این مصوبه را درباره قرارداد موردنظر قابل اعمال دانسته یا خیر.
به همین دلیل، تعمیم نتیجه این پرونده به تمام قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ نیازمند احتیاط است.
تفسیر قضایی؛ حلقه مهم اجرای مصوبه
تورج سرباز، کارشناس حقوق املاک، پیشتر در گفتوگو با ایسنا درباره این موضوع گفته بود که بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، توافقهای معتبر طرفین تا زمانی که برخلاف قواعد آمره نباشند، نافذ هستند.
به گفته این کارشناس، با توجه به مصوبه تمدید قراردادهای اجاره، در صورتی که توافقی برخلاف مقررات صورت گیرد، قاضی باید شرایط قانونی آن را بررسی کند؛ با این حال ممکن است دادگاه بر اساس قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر، درباره اعتبار توافق طرفین و نحوه اعمال مقررات جدید تفسیر متفاوتی داشته باشد.
از این منظر، تفسیر قضایی مقررات میتواند نقش مهمی در تعیین تکلیف اختلافات میان موجر و مستأجر داشته باشد.
استثنائات تخلیه چه میگویند؟
مصوبه تمدید خودکار نیز مانند هر مقرره دیگری با استثنائات و شرایطی همراه است. مواردی مانند نیاز شخصی موجر، تخریب و نوسازی ملک، انتقال قانونی و برخی شرایط دیگر میتواند در روند رسیدگی قضایی مؤثر باشد.
وجود همین استثنائات باعث شده است که اجرای سیاست حمایت از مستأجران در عمل به شرایط هر پرونده وابسته باشد.
یک سؤال مهم برای موجران و مستأجران
دادنامه مورد بررسی بیش از آنکه پاسخ قطعی به وضعیت تمام قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ باشد، نمونهای از پیچیدگی اجرای مقررات جدید در بازار مسکن است.
در این پرونده، انقضای مدت قرارداد مبنای صدور دستور تخلیه قرار گرفته، اما مشخص نیست که آیا قرارداد موردنظر مشمول مقررات تمدید خودکار بوده و دادگاه این مقررات را بررسی و قابل اعمال تشخیص داده است یا خیر.
به همین دلیل، سؤال اصلی همچنان باقی است: در دوره اجرای مصوبه تمدید خودکار اجاره، آیا پایان تاریخ قرارداد بهتنهایی برای تخلیه کافی است یا ابتدا باید وضعیت قرارداد از نظر شمول مقررات جدید مشخص شود؟
پاسخ به این پرسش و نحوه تفسیر آن در پروندههای قضایی مشابه، میتواند تأثیر مستقیمی بر حقوق موجران و مستأجران داشته باشد.
