قانون جدید خانه‌های خالی ابلاغ شد / شهرداری‌ها سراغ چه خانه‌هایی می‌روند و چه کسانی مالیات ۱۸ برابری می‌دهند؟
آیین‌نامه جدید شناسایی خانه‌های خالی در آبان ۱۴۰۵ ابلاغ شد و بر اساس آن، شهرداری‌های شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت موظف‌اند واحدهای مسکونی خالی را شناسایی و اطلاعات آن‌ها را به وزارت راه و شهرسازی ارسال کنند. مطابق قانون، خانه‌ای که در مجموع بیش از ۱۲۰ روز در یک سال مالیاتی ساکن یا کاربر نداشته باشد، در صورت احراز شرایط می‌تواند مشمول مالیات خانه‌های خالی شود. نرخ این مالیات با افزایش مدت خالی ماندن واحد بیشتر خواهد شد.
به گزارش راهبرد فردا، دولت با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی تبصره پنجم ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، مسیر تازه‌ای برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی تعیین کرده است. این آیین‌نامه در جلسه ۲۹ مهر هیئت وزیران تصویب و روز ۱۲ آبان ۱۴۰۵ ابلاغ شده است. مهم‌ترین تغییر آن، تعیین تکلیف نقش شهرداری‌ها در شناسایی واحدهای خالی و انتقال اطلاعات به سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.
چه خانه‌هایی مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند؟
بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، در صورت داشتن شرایط قانونی و خالی ماندن بیش از ۱۲۰ روز در یک سال مالیاتی، می‌تواند مشمول مالیات شود.
بنابراین صرف مالکیت یک آپارتمان دوم، به معنای تعلق خودکار مالیات خانه‌های خالی نیست. ملاک اصلی، وضعیت سکونت یا استفاده از ملک در بازه قانونی و اطلاعات ثبت‌شده در سامانه ملی املاک و اسکان است.
همچنین اگر خانه‌ای واقعاً دارای مستأجر باشد، اما اطلاعات سکونتی آن به‌درستی ثبت نشده باشد، احتمال بروز مغایرت در شناسایی اولیه وجود دارد.
به همین دلیل، مالکان و ساکنان باید اطلاعات اقامتگاه را مطابق وضعیت واقعی ثبت کنند.
جدول شرایط مالیات خانه‌های خالی در سال ۱۴۰۵
| موضوع | شرایط |
|---|---|
| شهرهای مشمول قانون مالیاتی | شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید |
| شرط زمانی خانه خالی | بیش از ۱۲۰ روز در سال مالیاتی |
| مالیات سال اول | ۶ برابر مالیات مبنای اجاره |
| مالیات سال دوم | ۱۲ برابر مالیات مبنای اجاره |
| مالیات سال سوم به بعد | ۱۸ برابر مالیات مبنای اجاره |
| واحد نوساز | پس از ۱۲ ماه از پایان کار |
| واحد پروژه انبوه‌سازی | پس از ۱۸ ماه از پایان کار |
| مسئول تعیین مالیات | سازمان امور مالیاتی |
این ضرایب به معنای دریافت ۶، ۱۲ یا ۱۸ برابر ارزش ملک نیستند. مبنای محاسبه، مالیات بر درآمد اجاره مطابق قانون است و مبلغ واقعی باید بر اساس اطلاعات واحد و ضوابط مالیاتی محاسبه شود.
شهرداری‌ها چطور خانه‌های خالی را پیدا می‌کنند؟
طبق آیین‌نامه جدید، شهرداری‌های مشمول باید از امکانات و پایگاه‌های اطلاعاتی خود برای شناسایی اولیه واحدهای مسکونی خالی استفاده کنند.
اطلاعات مربوط به پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار، عوارض شهری و خدمات مرتبط با ساختمان از جمله منابعی هستند که می‌توانند در این فرآیند مورد استفاده قرار گیرند.
پس از شناسایی اولیه، اطلاعاتی مانند کد ملی مالک درج‌شده در پرونده ساختمانی، کد پستی، سهم مالکیت و مساحت ملک به وزارت راه و شهرسازی ارسال می‌شود.
نکته مهم آن است که شهرداری در این سازوکار مسئول شناسایی اولیه است و صدور برگ مالیاتی و رسیدگی به اعتراض‌ها همچنان در چارچوب وظایف مراجع مالیاتی انجام می‌شود.
آیا خانه نوساز هم مالیات خانه خالی دارد؟
بر اساس قانون، برای واحدهای نوساز مهلت مشخصی در نظر گرفته شده است.
خانه‌های نوساز پس از گذشت ۱۲ ماه از تاریخ صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی و واحدهای واقع در پروژه‌های انبوه‌سازی پس از ۱۸ ماه، در صورت احراز سایر شرایط، مشمول مقررات مربوط خواهند شد.
این موضوع اهمیت دارد؛ زیرا نمی‌توان ساختمانی را صرفاً به دلیل فروش نرفتن در ماه‌های ابتدایی پس از تکمیل، بدون توجه به مهلت قانونی مشمول مالیات دانست.
در مقابل، پایان یافتن این مهلت‌ها نیز به‌تنهایی کافی نیست و شرایط خالی بودن واحد باید بر اساس اطلاعات معتبر بررسی شود.
بیشتر بخوانید:
آیا شهرداری‌ها مستقیماً مالیات می‌گیرند؟
در سازوکار قانونی، سازمان امور مالیاتی مسئول تشخیص و وصول مالیات است و شهرداری‌ها نقش تازه‌ای در شناسایی و ارائه اطلاعات دارند.
بر اساس آیین‌نامه ابلاغی، وزارت راه و شهرسازی باید فهرست نهایی خانه‌های خالی شناسایی‌شده را حداکثر تا پایان خرداد هر سال برای اقدام مالیاتی به سازمان امور مالیاتی ارسال کند.
همچنین مقرر شده درآمد حاصل از اجرای این سازوکار در چارچوب قوانین بودجه به شهرداری‌های محل دریافت مالیات اختصاص یابد.
این منابع باید برای احیای بافت‌های فرسوده و اقدامات مرتبط با تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای افراد کم‌بضاعت استفاده شوند.
بنابراین هدف اعلام‌شده فقط وصول مالیات نیست، بلکه بخشی از سیاست تأمین منابع برای بهبود وضعیت مسکن شهری نیز محسوب می‌شود.
اگر خانه‌ای اشتباهاً خالی شناسایی شود چه باید کرد؟
شناسایی اولیه یک واحد به‌عنوان خانه خالی لزوماً به معنای قطعی شدن بدهی مالیاتی نیست.
اگر مالک معتقد باشد ملک او دارای ساکن است یا اطلاعات موجود در سامانه اشتباه ثبت شده، باید ابتدا وضعیت ملک و اقامتگاه را در سامانه ملی املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir بررسی کند.
در صورت وجود مغایرت، اصلاح اطلاعات باید از همان مسیر رسمی انجام شود. چنانچه برگ مطالبه مالیاتی نیز صادر شده باشد، امکان اعتراض مطابق ضوابط رسیدگی مالیاتی وجود دارد.
نگهداری اسناد مربوط به اجاره، سکونت یا وضعیت استفاده از ملک می‌تواند هنگام بررسی پرونده اهمیت داشته باشد.
چه کسانی مالیات بیشتری پرداخت می‌کنند؟
یکی از ویژگی‌های ماده ۵۴ مکرر، افزایش ضریب مالیات در سال‌های متوالی خالی ماندن خانه است.
اگر واحد برای نخستین سال مشمول مالیات شود، ضریب شش‌برابری اعمال می‌شود. در سال دوم این ضریب به ۱۲ برابر و در سال سوم به بعد به ۱۸ برابر مالیات مبنای اجاره می‌رسد.
همچنین برای اشخاصی که بیش از پنج واحد مسکونی خالی در یک سال مالیاتی داشته باشند، در قانون شرایط تشدید ضریب پیش‌بینی شده است.
با این حال، مبلغ مالیات هر مالک را نمی‌توان صرفاً از روی تعداد خانه‌های او مشخص کرد. ارزش اجاری، مدت مشمولیت و سایر شرایط قانونی در محاسبه نهایی نقش دارند.
آیا ثبت نکردن خانه در سامانه املاک و اسکان مشکل‌ساز می‌شود؟
اطلاعات سامانه املاک و اسکان یکی از مبانی مهم تشخیص وضعیت سکونت واحدهای مسکونی است. ثبت نکردن اطلاعات صحیح یا باقی ماندن مشخصات قدیمی می‌تواند بررسی وضعیت ملک را دشوار کند.
برای مثال، ممکن است ملکی فروخته شده باشد اما اطلاعات مالکیت یا سکونت آن به‌روز نشده باشد. همچنین ممکن است مستأجری از واحد خارج شده باشد و اطلاعات اقامتگاه جدید هنوز ثبت نشده باشد.
به همین دلیل، به‌روزرسانی اطلاعات ملک و اقامتگاه باید با وضعیت واقعی هماهنگ باشد.
هدف دولت از اجرای قانون جدید چیست؟
یکی از اهداف مالیات خانه‌های خالی، کاهش انگیزه نگهداری طولانی‌مدت واحدهای مسکونی بدون استفاده است.
اگر هزینه خالی نگه داشتن ملک افزایش پیدا کند، ممکن است برخی مالکان انگیزه بیشتری برای فروش یا اجاره واحد خود پیدا کنند. با این حال، اثر واقعی مالیات بر بازار اجاره به میزان اجرای قانون، کیفیت اطلاعات و شرایط عرضه و تقاضای مسکن بستگی دارد.
در مجموع، آیین‌نامه جدید آبان ۱۴۰۵ وظایف شهرداری‌ها را در شناسایی خانه‌های خالی روشن کرده است. مالکان باید توجه داشته باشند که خالی ماندن بیش از ۱۲۰ روز، شرایط زمانی واحدهای نوساز و وضعیت ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان، سه موضوع مهم در اجرای این قانون هستند.
