اجاره‌نشین‌ها بخوانند؛ صاحبخانه چقدر می‌تواند پول پیش و اجاره را بالا ببرد؟
با ورود بازار اجاره به سال ۱۴۰۵، یکی از مهم‌ترین پرسش‌های مستأجران این است که صاحبخانه تا چه میزان اجازه افزایش اجاره‌بها و پول پیش را دارد؟ بر اساس مقررات امسال، سقف افزایش برای قراردادهای مشمول تمدید خودکار ۲۵ درصد تعیین شده و در کنار آن، سقف‌های استانی نیز برای بازار اجاره تعیین شده است.
در سال ۱۴۰۵ دو موضوع درباره سقف افزایش اجاره‌بها مطرح شده که نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
بر اساس مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره مسکن که اعتبار آنها از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان می‌رسد، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید می‌شوند و میزان افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه (پول پیش) حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود. این مصوبه در سراسر کشور اعمال می‌شود.
از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی در اجرای ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، سازوکار تعیین سقف‌های افزایش اجاره را به شکل استانی دنبال کرده است. بر این اساس، سقف افزایش با توجه به شرایط اقتصادی و بازار اجاره هر استان تعیین می‌شود.
سقف ۲۵ درصدی شامل پول پیش هم می‌شود؟
بله. نکته مهم برای مستأجران این است که در مصوبه تمدید قراردادها، سقف ۲۵ درصد فقط مربوط به مبلغ اجاره ماهانه نیست و افزایش قرض‌الحسنه یا همان پول پیش نیز مشمول سقف تعیین‌شده است.
بنابراین اگر قرارداد مشمول این مصوبه باشد، موجر نمی‌تواند با کاهش اجاره ماهانه و افزایش شدید مبلغ ودیعه، عملاً سقف تعیین‌شده را دور بزند.
برای نمونه، اگر مبلغ ودیعه در قرارداد قبلی ۲۰۰ میلیون تومان باشد، افزایش ۲۵ درصدی آن معادل ۵۰ میلیون تومان است و سقف جدید در این بخش به ۲۵۰ میلیون تومان می‌رسد؛ البته نحوه ترکیب ودیعه و اجاره باید در چارچوب مقررات و توافق قانونی طرفین انجام شود.
سقف اجاره در تهران چقدر است؟
در کنار مصوبه ۲۵ درصدی تمدید قراردادها، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده سقف‌های افزایش اجاره‌بها در استان‌ها بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تعیین می‌شود.
بر اساس اطلاعیه منتشرشده، در سال ۱۴۰۵ برای استان تهران سقف ۲۷ درصدی مطرح و ابلاغ شده است. این سقف مربوط به سازوکار تعیین سقف استانی است و با سیاست تمدید خودکار قراردادها با سقف ۲۵ درصد تفاوت دارد.
نکته مهم این است که سقف‌های استانی فقط برای قراردادهای تمدیدی در نظر گرفته نشده‌اند و طبق توضیحات وزارت راه و شهرسازی، حتی در صورت تغییر مستأجر نیز افزایش مبلغ نسبت به قرارداد سال قبل باید در محدوده سقف اعلام‌شده باشد.
آیا صاحبخانه می‌تواند هر مبلغی که خواست پول پیش بگیرد؟
خیر؛ اگر قرارداد مشمول سقف قانونی باشد، موجر نمی‌تواند صرفاً با تغییر ترکیب ودیعه و اجاره، سقف افزایش مجاز را نادیده بگیرد.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها نیز برای عدم رعایت سقف افزایش، ضمانت اجرا در نظر گرفته است. بر اساس ماده ۷ این قانون، در صورت شکایت مستأجر و احراز تخلف، موجر علاوه بر بازگرداندن مبالغ اضافه دریافت‌شده و رعایت سقف قانونی، با جریمه نیز مواجه خواهد شد.
اگر صاحبخانه بیشتر از سقف قانونی مطالبه کند چه می‌شود؟
مستأجری که معتقد است موجر بیش از سقف قانونی اجاره‌بها یا ودیعه را افزایش داده است، می‌تواند موضوع را از مسیرهای قانونی پیگیری کند.
طبق قانون، در صورت احراز تخلف، موجر باید مبالغ اضافه دریافت‌شده را بازگرداند و علاوه بر آن، مشمول جریمه قانونی خواهد شد. قانون برای طرح شکایت مستأجر نیز مهلت در نظر گرفته است.
وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده مستأجرانی که افزایش بیش از سقف قانونی را پرداخت کرده‌اند، امکان پیگیری و شکایت دارند.
یک نکته مهم برای مستأجران؛ ۲۵ درصد با ۲۷ درصد را اشتباه نگیرید
عددهای ۲۵ و ۲۷ درصد مربوط به دو سازوکار متفاوت هستند.
۲۵ درصد مربوط به مصوبه تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ است که در صورت درخواست مستأجر، قرارداد برای یک سال تمدید می‌شود و افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه در آن حداکثر ۲۵ درصد است.
در مقابل، ۲۷ درصد در تهران در چارچوب سقف استانی افزایش اجاره‌بها و اجرای ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مطرح شده است.
بنابراین پیش از امضای قرارداد جدید یا تمدید قرارداد، مستأجر باید مشخص کند قرارداد او تحت کدام سازوکار قانونی قرار می‌گیرد.
قرارداد اجاره را حتماً ثبت کنید
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها بر ثبت اطلاعات قراردادهای اجاره و دریافت کد رهگیری تأکید دارد. ثبت دقیق مبلغ ودیعه و اجاره‌بها می‌تواند در صورت بروز اختلاف، مستندات لازم برای پیگیری حقوق مستأجر را فراهم کند.
در نتیجه، مستأجران بهتر است پیش از پرداخت مبلغ جدید یا امضای قرارداد، رقم ودیعه، اجاره ماهانه، میزان افزایش نسبت به قرارداد قبلی و کد رهگیری را با دقت بررسی کنند.
