وام مسکن ۲.۴ میلیاردی؛ اول ۴۴۵ میلیون تومان بدهید، بعد ماهی ۵۱ میلیون قسط!

وام ۲.۴ میلیارد تومانی مسکن از دو بخش تشکیل شده است؛ دو میلیارد تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن و ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات. برای دریافت این تسهیلات، متقاضی باید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن یا همان «تسه» را از بازار سرمایه خریداری کند.

هر برگ اوراق، امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را فراهم می‌کند. در نتیجه برای وام دو میلیارد تومانی به ۴۰۰۰ برگ و برای وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز به ۸۰۰ برگ نیاز است؛ یعنی متقاضی سقف کامل وام باید در مجموع ۴۸۰۰ برگ اوراق خریداری کند. با قیمت حدود ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان برای هر برگ، هزینه خرید اوراق به حدود ۴۴۵ میلیون تومان می‌رسد. البته این عدد ثابت نیست و با نوسان قیمت اوراق در بورس تغییر می‌کند.

بنابراین اگر هزینه خرید اوراق را از رقم اسمی تسهیلات کم کنیم، متقاضی برای دریافت وامی با عنوان ۲.۴ میلیارد تومان، در عمل چیزی حدود یک میلیارد و ۹۵۵ میلیون تومان قدرت مالی خالص به دست می‌آورد؛ آن هم در شرایطی که باید ۴۴۵ میلیون تومان نقد را پیش از دریافت تسهیلات تأمین کرده باشد.

قسط وام مسکن به ۵۱ میلیون تومان می‌رسد

ماجرا به هزینه خرید اوراق ختم نمی‌شود. نرخ سود تسهیلات خرید و جعاله مسکن ۲۲.۵ درصد است. قسط ماهانه وام دو میلیارد تومانی با بازپرداخت ۱۲ ساله حدود ۴۰.۳ میلیون تومان محاسبه می‌شود. وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز بازپرداخت پنج‌ساله دارد و قسط آن حدود ۱۱ میلیون تومان در ماه است.

به این ترتیب در پنج سال نخست که اقساط هر دو وام همزمان پرداخت می‌شود، خانوار باید هر ماه حدود ۵۱.۵ میلیون تومان برای قسط مسکن کنار بگذارد. پس از پایان دوره پنج‌ساله جعاله نیز قسط ۴۰۰ میلیون تومانی حذف می‌شود، اما بازپرداخت تسهیلات دو میلیارد تومانی برای هفت سال دیگر ادامه خواهد داشت.

۲.۴ میلیارد وام بگیرید؛ بیش از ۶ میلیارد تومان پس بدهید

هزینه نهایی وام از این هم قابل توجه‌تر است. سود تسهیلات دو میلیارد تومانی طی دوره ۱۲ ساله حدود ۳.۸ میلیارد تومان برآورد شده و مجموع بازپرداخت اصل و سود آن به حدود ۵.۸ میلیارد تومان می‌رسد. مجموع بازپرداخت وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز با احتساب سود حدود ۶۷۰ میلیون تومان است. یعنی مجموع سود دو تسهیلات حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان خواهد بود.

در نتیجه متقاضی برای ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات، در طول دوره بازپرداخت مجموعاً حدود ۶.۴۷ میلیارد تومان اصل و سود به بانک پرداخت می‌کند. اگر هزینه حدود ۴۴۵ میلیون تومانی خرید اوراق را نیز جداگانه در نظر بگیریم، مجموع جریان نقدی پرداختی متقاضی از مرز ۶.۹ میلیارد تومان عبور می‌کند.

وام مسکن برای چه کسی قابل پرداخت است؟

افزایش سقف وام روی کاغذ می‌تواند قدرت خرید متقاضی را بیشتر کند، اما دو مانع بزرگ همچنان پابرجاست: نخست، نیاز به صدها میلیون تومان پول نقد برای خرید اوراق و دوم، قسطی که در پنج سال نخست از ۵۱ میلیون تومان در ماه فراتر می‌رود.

در چنین شرایطی پرسش اصلی این است که خانواری که توان پرداخت ماهانه بیش از ۵۰ میلیون تومان قسط و تأمین حدود ۴۴۵ میلیون تومان هزینه اولیه را دارد، تا چه اندازه به چنین وامی برای خانه‌دار شدن وابسته است؟ افزایش سقف تسهیلات زمانی می‌تواند به خانه‌دار شدن طبقه متوسط کمک کند که علاوه بر رقم اسمی وام، هزینه دسترسی به تسهیلات و نسبت اقساط به درآمد خانوار نیز قابل تحمل باشد.