وام مسکن دو برابر شد، اما هزینه دریافت آن سرسام‌آور است / ۵۷۲ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق تسه!
وام مسکن زوجین تهرانی به دو میلیارد تومان افزایش یافته، اما جهش قیمت اوراق تسه هزینه دریافت این تسهیلات را به‌شدت بالا برده است. متقاضی بسته کامل وام مسکن باید بیش از ۵۷۲ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق پرداخت کند.
به گزارش راهبرد فردا، افزایش سقف وام مسکن در سال ۱۴۰۵ اگرچه با هدف تقویت قدرت خرید متقاضیان انجام شده، اما رشد قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن بخش قابل‌توجهی از مزیت آن را کاهش داده است. براساس معاملات ۲۷ مهر، قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» به ۱۱۹ هزار و ۲۰۰ تومان رسیده و بازده سه‌ماهه این اوراق حدود ۳۶ درصد ثبت شده است. با این نرخ، زوجین تهرانی برای دریافت دو میلیارد تومان وام خرید مسکن باید ۴۷۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان هزینه اوراق بپردازند. اگر وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز به آن اضافه شود، هزینه خرید اوراق به ۵۷۲ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان افزایش پیدا می‌کند؛ رقمی که پیش از دریافت تسهیلات باید تأمین شود.
سقف وام مسکن در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
براساس مصوبه اعلام‌شده در مرداد و ابلاغ‌شده برای اجرا در شهریور ۱۴۰۵، سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن از محل اوراق حق تقدم افزایش یافته است.
سقف وام خرید یا ساخت مسکن برای یک متقاضی در تهران یک میلیارد تومان و برای زوجین دو میلیارد تومان تعیین شده است. این ارقام برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت کمتر است.
همچنین سقف تسهیلات جعاله یا تعمیر مسکن به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
جدول سقف وام مسکن در سال ۱۴۰۵
| منطقه | وام انفرادی | وام زوجین |
|---|---|---|
| تهران | ۱ میلیارد تومان | ۲ میلیارد تومان |
| مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر | ۸۰۰ میلیون تومان | ۱.۶ میلیارد تومان |
| سایر مناطق شهری | ۶۰۰ میلیون تومان | ۱.۲ میلیارد تومان |
سقف وام جعاله نیز ۴۰۰ میلیون تومان است و دریافت آن تابع شرایط بانک، نوع درخواست و مقررات مربوط خواهد بود.
بنابراین مجموع سقف خرید مسکن برای زوجین تهرانی همراه با جعاله، در صورت احراز شرایط، به دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد.
قیمت اوراق تسه در مهر ۱۴۰۵ چقدر شده است؟
مهم‌ترین تغییر بازار وام مسکن در هفته‌های اخیر، افزایش قیمت اوراق تسهیلات بوده است.
هر برگ اوراق «تسه» امکان استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را فراهم می‌کند. این برگه‌ها در بازار فرابورس معامله می‌شوند و قیمت آن‌ها براساس عرضه و تقاضا تغییر می‌کند.
اطلاعات معاملات ۲۷ مهر نشان می‌دهد قیمت هر برگ تسه ۱۴۰۵ به ۱۱۹ هزار و ۲۰۰ تومان رسیده است.
در همین روز، قیمت تسه ۱۴۰۴ حدود ۱۱۸ هزار و ۵۰۰ تومان و تسه ۱۴۰۳ نزدیک به ۱۱۶ هزار تومان ثبت شده است.
| نماد اوراق | قیمت هر برگ در ۲۷ مهر | بازده سه‌ماهه گزارش‌شده |
|---|---|---|
| تسه ۱۴۰۵ | ۱۱۹٬۲۰۰ تومان | ۳۶ درصد |
| تسه ۱۴۰۴ | ۱۱۸٬۵۰۰ تومان | ۳۷ درصد |
| تسه ۱۴۰۳ | حدود ۱۱۶٬۰۰۰ تومان | نزدیک ۳۹ درصد |
این قیمت‌ها مربوط به معاملات ۲۷ مهر هستند و نرخ قطعی هر برگ اوراق در تمام روزهای بعد محسوب نمی‌شوند.
برای دریافت وام دو میلیاردی مسکن چند برگ تسه لازم است؟
با توجه به اینکه هر برگ اوراق امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام را ایجاد می‌کند، متقاضی دریافت دو میلیارد تومان تسهیلات به چهار هزار برگ نیاز دارد.
اگر قیمت هر برگ را ۱۱۹ هزار و ۲۰۰ تومان در نظر بگیریم، هزینه خرید چهار هزار برگ برابر با ۴۷۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد بود.
این یعنی زوجین تهرانی باید معادل حدود ۲۳.۸ درصد مبلغ اسمی وام را برای خرید اوراق پرداخت کنند.
برای دریافت وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز ۸۰۰ برگ دیگر لازم است که خرید آن‌ها با همین نرخ، ۹۵ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان هزینه خواهد داشت.
جدول هزینه واقعی خرید اوراق وام مسکن
| نوع تسهیلات | تعداد اوراق | هزینه خرید اوراق |
|---|---|---|
| وام ۵۰۰ میلیون تومانی | ۱۰۰۰ برگ | ۱۱۹.۲ میلیون تومان |
| وام یک میلیارد تومانی | ۲۰۰۰ برگ | ۲۳۸.۴ میلیون تومان |
| وام دو میلیارد تومانی | ۴۰۰۰ برگ | ۴۷۶.۸ میلیون تومان |
| وام جعاله ۴۰۰ میلیونی | ۸۰۰ برگ | ۹۵.۳۶ میلیون تومان |
| وام کامل ۲.۴ میلیاردی | ۴۸۰۰ برگ | ۵۷۲.۱۶ میلیون تومان |
این محاسبات براساس قیمت ۱۱۹ هزار و ۲۰۰ تومانی هر برگ انجام شده و هزینه کارمزد معاملات و سایر مخارج احتمالی را در بر نمی‌گیرد.
وام ۲.۴ میلیارد تومانی چقدر پول خالص به خریدار خانه می‌رساند؟
در نگاه اول، دریافت دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات می‌تواند کمک قابل‌توجهی برای خرید خانه باشد. اما متقاضی پیش از دسترسی به این تسهیلات باید هزینه خرید اوراق را تأمین کند.
در قیمت‌های مورد بررسی، این هزینه به بیش از ۵۷۲ میلیون تومان رسیده است.
اگر از منظر اقتصادی هزینه اوراق را از مبلغ اسمی تسهیلات کسر کنیم، اثر خالص تأمین مالی به حدود یک میلیارد و ۸۲۷ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان می‌رسد.
البته این محاسبه به معنای آن نیست که بانک ۵۷۲ میلیون تومان از اصل وام کسر می‌کند. بانک مبلغ تسهیلات مصوب را مطابق قرارداد پرداخت می‌کند و خرید اوراق هزینه‌ای جداگانه است که متقاضی باید از منابع خود تأمین کند.
اما از نگاه بودجه خانوار، تفاوت مهمی وجود ندارد: برای استفاده از بسته ۲.۴ میلیارد تومانی، متقاضی ابتدا باید بیش از نیم میلیارد تومان هزینه کند.
همین مسئله باعث شده افزایش سقف تسهیلات لزوماً به همان میزان قدرت خرید واقعی خانوارها را افزایش ندهد.
هزینه اوراق وام مسکن چقدر بیشتر شده است؟
یکی از نکات قابل‌توجه بازار تسه، افزایش سریع قیمت در فاصله چند هفته است.
در اواسط شهریور، هزینه خرید اوراق موردنیاز برای بسته ۲.۴ میلیارد تومانی حدود ۴۲۰ میلیون تومان گزارش شده بود. اما با نرخ ثبت‌شده در ۲۷ مهر، همین تعداد اوراق بیش از ۵۷۲ میلیون تومان هزینه دارد.
بنابراین متقاضی دریافت سقف کامل تسهیلات، اکنون حدود ۱۵۲ میلیون تومان بیشتر از اواسط شهریور برای خرید اوراق نیاز خواهد داشت.
| شاخص | هزینه اوراق |
|---|---|
| اواسط شهریور ۱۴۰۵ | حدود ۴۲۰ میلیون تومان |
| براساس قیمت ۲۷ مهر | ۵۷۲.۱۶ میلیون تومان |
| افزایش هزینه | حدود ۱۵۲ میلیون تومان |
| درصد افزایش هزینه | حدود ۳۶ درصد |
این محاسبه نشان می‌دهد جهش قیمت اوراق چگونه می‌تواند بخشی از منفعت افزایش سقف وام را برای متقاضیان کاهش دهد.
در واقع، همان رشد قیمتی که برای دارندگان اوراق بازده ایجاد کرده، هزینه ورود وام‌گیرندگان جدید را بالاتر برده است.
قسط وام دو میلیاردی مسکن چقدر است؟
هزینه دریافت وام مسکن به خرید اوراق محدود نمی‌شود. پس از دریافت تسهیلات، متقاضی باید اصل و سود وام را در دوره بازپرداخت تعیین‌شده پرداخت کند.
با فرض نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ساله به روش اقساط مساوی ماهانه، قسط وام دو میلیارد تومانی حدود ۴۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان خواهد بود.
مجموع پرداختی این تسهیلات در طول ۱۴۴ ماه، حدود پنج میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است.
به بیان دیگر، متقاضی علاوه بر بازپرداخت اصل دو میلیارد تومانی، در طول دوره وام حدود سه میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان سود پرداخت می‌کند.
این محاسبه براساس فرض ثابت ماندن نرخ سود و شرایط بازپرداخت انجام شده و مبلغ دقیق قرارداد بانکی ممکن است به دلیل شرایط اجرایی یا هزینه‌های جانبی متفاوت باشد.
قسط وام ۲.۴ میلیاردی مسکن با جعاله چقدر می‌شود؟
اگر زوجین تهرانی علاوه بر دو میلیارد تومان وام خرید، از ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله نیز استفاده کنند، مجموع بدهی اولیه آن‌ها به دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد.
وام جعاله با فرض نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت پنج‌ساله، ماهانه حدود ۱۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قسط خواهد داشت.
بنابراین مجموع اقساط خرید مسکن و جعاله در پنج سال نخست به حدود ۵۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه می‌رسد.
| نوع تسهیلات | قسط ماهانه تقریبی | دوره بازپرداخت |
|---|---|---|
| وام خرید دو میلیاردی | ۴۰.۳ میلیون تومان | ۱۲ سال |
| وام جعاله ۴۰۰ میلیونی | ۱۱.۲ میلیون تومان | ۵ سال |
| مجموع اقساط پنج سال اول | ۵۱.۵ میلیون تومان | ۵ سال نخست |
| اقساط پس از پایان جعاله | ۴۰.۳ میلیون تومان | هفت سال باقی‌مانده |
پرداخت ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان برای بسیاری از خانوارهای حقوق‌بگیر، تعهد مالی سنگینی محسوب می‌شود.
در نتیجه، مسئله اصلی وام مسکن فقط تأمین هزینه اولیه اوراق نیست؛ بلکه توان بازپرداخت اقساط در یک دوره طولانی نیز اهمیت اساسی دارد.
بیشتر بخوانید
وام دو میلیاردی مسکن؛ وامی که قبل از رسیدن ۳۶۵ میلیون آب می‌رود
قیمت مسکن تهران شوکه‌کننده شد / یک خانه ۷۰ متری چند میلیارد تومان است؟
رهن بدهیم یا اجاره؟ چرا در تورم بالا اجاره بهتر است؟
وام مسکن ۲.۴ میلیاردی چند متر خانه در تهران می‌خرد؟
برای درک بهتر قدرت خرید واقعی تسهیلات، می‌توان مبلغ خالص اقتصادی وام را با قیمت آپارتمان در تهران مقایسه کرد.
در گزارشی از قیمت‌های پیشنهادی بازار مسکن در نیمه نخست مهر، متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۲۴۹ میلیون تومان برآورد شده است.
اگر مبلغ خالص اقتصادی بسته تسهیلات پس از لحاظ هزینه اوراق را حدود ۱.۸۳ میلیارد تومان در نظر بگیریم، این رقم معادل قیمت پیشنهادی حدود ۷.۳ مترمربع آپارتمان با متوسط یادشده خواهد بود.
| قیمت فرضی هر متر آپارتمان | متراژ قابل تأمین با خالص اقتصادی وام |
|---|---|
| ۱۰۰ میلیون تومان | حدود ۱۸.۳ متر |
| ۱۵۰ میلیون تومان | حدود ۱۲.۲ متر |
| ۲۰۰ میلیون تومان | حدود ۹.۱ متر |
| ۲۴۹ میلیون تومان | حدود ۷.۳ متر |
این جدول یک محاسبه فرضی براساس قیمت‌های انتخاب‌شده است. قیمت پیشنهادی آگهی‌ها الزاماً قیمت نهایی معاملات نیست و میانگین شهر تهران نیز قیمت تمام محله‌ها و ساختمان‌ها را نشان نمی‌دهد.
با وجود این محدودیت، مقایسه نشان می‌دهد حتی افزایش چشمگیر سقف وام نیز ممکن است بخش کوچکی از هزینه خرید یک واحد مسکونی در پایتخت را پوشش دهد.
چرا افزایش سقف وام مسکن به خانه‌دار شدن منجر نمی‌شود؟
در نظام تأمین مالی مسکن، صرف افزایش مبلغ وام برای تقویت قدرت خرید خانوار کافی نیست.
اگر هم‌زمان با افزایش سقف تسهیلات، هزینه تهیه اوراق و مبلغ اقساط نیز رشد کند، بخش قابل‌توجهی از مزیت وام از بین می‌رود.
از سوی دیگر، قیمت مسکن در سال‌های اخیر به سطحی رسیده که بسیاری از خانوارها حتی با دریافت سقف تسهیلات نیز نیازمند سرمایه اولیه قابل‌توجهی هستند.
در چنین شرایطی، وام مسکن بیش از آنکه تمام هزینه خرید خانه را تأمین کند، برای بخشی از متقاضیان نقش تکمیل‌کننده منابع مالی را دارد.
این موضوع به‌ویژه برای خانه‌اولی‌هایی اهمیت دارد که نه سرمایه کافی برای خرید اوراق دارند و نه درآمد ماهانه آن‌ها پاسخگوی اقساط چندده‌میلیونی است.
آیا خرید اوراق تسه با قیمت فعلی به‌صرفه است؟
برای متقاضی دریافت وام، خرید اوراق تسه یک هزینه اولیه برای دسترسی به تسهیلات محسوب می‌شود؛ بنابراین افزایش قیمت اوراق مستقیماً هزینه تأمین مالی را بیشتر می‌کند.
تصمیم برای استفاده از این وام باید با مقایسه چند عامل انجام شود: مبلغ تسهیلات، هزینه اوراق، نرخ سود، توان پرداخت اقساط، قیمت ملک و میزان سرمایه شخصی.
برای مثال، ممکن است خانواری بخش بزرگی از قیمت خانه را در اختیار داشته باشد و تنها برای تکمیل معامله به وام نیاز پیدا کند. در چنین شرایطی، استفاده از تسهیلات می‌تواند کارکرد متفاوتی نسبت به خانواری داشته باشد که قصد دارد بخش اصلی هزینه خرید مسکن را از طریق وام تأمین کند.
همچنین قیمت اوراق در فرابورس ثابت نیست و ممکن است تا زمان نهایی شدن فرایند دریافت وام تغییر کند.
در نتیجه، خریداران بهتر است پیش از خرید اوراق، شرایط دریافت تسهیلات و امکان استفاده از آن برای ملک موردنظر را از بانک بررسی کنند.
چرا رشد قیمت تسه برای وام‌گیرندگان خبر بدی است؟
افزایش ۳۶ درصدی بازده سه‌ماهه تسه ۱۴۰۵ برای دارندگان این اوراق به معنای رشد ارزش بازار دارایی آن‌ها در دوره مورد بررسی است؛ اما همین اتفاق برای وام‌گیرندگان جدید پیامد متفاوتی دارد.
وقتی قیمت هر برگ افزایش پیدا می‌کند، متقاضی وام باید برای دریافت مبلغ ثابتی از تسهیلات، هزینه بیشتری بپردازد.
با نرخ ۱۱۹ هزار و ۲۰۰ تومانی، دریافت بسته کامل وام مسکن زوجین تهرانی همراه با جعاله نیازمند بیش از ۵۷۲ میلیون تومان هزینه خرید اوراق است.
بنابراین افزایش سقف وام به دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان، اگرچه عدد بزرگ‌تری را در اختیار متقاضی قرار می‌دهد، اما هزینه ورود به این تسهیلات نیز بسیار بالا رفته است.
مسئله اصلی بازار مسکن اکنون فقط مبلغ وام نیست؛ بلکه فاصله میان قیمت خانه، هزینه دریافت تسهیلات و توان واقعی خانوار برای پرداخت اقساط است. تا زمانی که این سه متغیر با یکدیگر تناسب نداشته باشند، افزایش سقف وام به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل خانه‌دار شدن را حل کند.
